Kilka dni temu dostałem na maila link do artykułu opublikowanego na stronach Comperii, gdzie jeden z analityków zastanawia się, czy posiadacze kredytów hipotecznych z dopłatami w ramach programu Rodzina na Swoim to tykająca bomba zegarowa na miarę Frankowiczów, o których jest głośno od połowy stycznia bieżącego roku. Muszę przyznać, że temat jest całkiem ciekawy, a jako beneficjent RnS mogę się podzielić swoimi odczuciami z pierwszej ręki.
Zacznijmy jednak od tego, że dopłaty pierwszym kredytobiorcom skończą się już w tym roku, ale w latach 2007 i 2008 beneficjentów było niewiele ponad 10 000, wtedy królował frank szwajcarski i nikt nie myślał o zadłużaniu się w PLN ;-). Dopiero w 2009 roku RnS mocno zyskało na popularności, w kolejnych latach do 2012 roku z programu skorzystało ponad 180 000 osób, co jest już całkiem pokaźną liczbą. Ci, którzy zadłużyli się w 2009 roku, dopłaty stracą za 2 lata, w 2017. W moim przypadku pozostało jeszcze nieco ponad 3 lata dopłat.
Pan Mikołaj Fidziński, martwi się przede wszystkim tym, że kredytobiorcy mogą mieć problemy za kilka lat, jak będący dzisiaj na rekordowo niskich poziomach WIBOR wzrośnie, a wraz z nim raty kredytów. Wyliczenia i stress testy możecie sobie przeprowadzić sami przy pomocy mojego już bardzo starego arkusza, który opublikowałem na blogu kilka lat temu. Ja natomiast zajmę się jednym, wydaje mi się dosyć reprezentatywnym przypadkiem.
Załóżmy, że mamy kredyt na 250 000 PLN, na 30 lat wzięty na 100% wartości nieruchomości przy marży 2.5%. Tajemnicą poliszynela jest, że w ramach RnS, marża była nieco wyższa niż w przypadku kredytów bez dopłat w tym samym banku, więc wartość 2,5% nie jest może reprezentatywna, ale na pewno nie nazwałbym jej zawyżoną. Co więcej, jeśli korzystamy z dopłat, to przez te 8 lat bank za żadne skarby nie zgodzi się na obniżenie marży, bo wie, że nie uciekniemy do konkurencji, bo to się zwyczajnie nie opłaca.
Przy takich parametrach kredytu i przy stopie WIBOR3M na poziomie 1,65% (taką wartość mamy dzisiaj), rata kredytu z dopłatą za mieszkanie o powierzchni 60 m2 to około 900 PLN. Bez dopłaty byłoby to nieco ponad 1200 PLN. Z jednej strony niby różnica nie jest duża, 300 PLN, ale z drugiej to rata wyższa aż o 33%. To tak jakby nagle kurs franka skoczył z 3 PLN na 4 PLN (a chyba tak się stało i z tego powodu jest płacz ;-)). Nie trudno sobie też wyobrazić, że za 3 czy 4 lata NBP podniesie stopy procentowe, a wraz z nimi wzrośnie WIBOR. Jeszcze w 2011 roku wynosił on nawet blisko 5%, więc powiedzmy, że wzrośnie do 4,5%, akurat jak skończą się nam dopłaty. Przy takiej wartości rata z dopłatą zamiast 900 PLN, wynosi już 1100 PLN, ale bez dopłat rośnie już do kwoty 1660 PLN.
Sami chyba przyznacie, że 900 PLN, a 1660 PLN to różnica, która może zachwiać nie jednym budżetem domowym. Banki teoretycznie badały zdolność kredytową swoich klientów bez uwzględnienia dopłat, ale sytuacja kredytobiorcy przez 8 lat może się diametralnie zmienić, zarówno na lepsze jak i na gorsze.
Tutaj dochodzimy jednak do kluczowej kwestii, która odróżnia kredytobiorców RnS od Frankowiczów, mianowicie my możemy nasze zadłużenie zrefinansować, bo w przeciwieństwie do Frankowiczów, nasze zadłużenie maleje (stopy procentowe mają wpływ tylko na ratę, a nie na wielkość zadłużenia). Co więcej, nawet jak w dniu zawarcia umowy kredytowej zadłużaliście się na 100% wartości nieruchomości, to po 8 latach LTV jest już znacznie korzystniejsze, bo przecież część kapitału spłaciliście, a wykończone mieszkanie jest więcej warte niż to w stanie deweloperskim. Moim zdaniem wręcz koniecznością jest, aby po zakończeniu dopłat, renegocjować z bankiem wysokość marży, albo udać się do konkurencji, która może nam zaoferować lepsze warunki.
Tylko spadek marży o 1 punkt procentowy, z 2,5% do 1,5% sprawia, że rata bez dopłat przy wartości WIBORu rzędu 4,5% spada do 1500 PLN (z 1660 PLN). Co ciekawe, jeśli niskie stopy procentowe byłyby utrzymane dłużej, to zakładając wynegocjowanie niższej marży i WIBOR 1.65%, rata wzrosłaby zaledwie do około 1070 PLN (z 900 PLN), co nie brzmi już tak strasznie. Do dyspozycji mamy jeszcze jedno rozwiązanie, a mianowicie wydłużenie okresu kredytowania, osobiście tego rozwiązania nie zalecam, ale w trudnej sytuacji po zakończeniu dopłat, może być swego rodzaju kołem ratunkowym, ratującym nasz domowy budżet.
Reasumując, w najgorszym scenariuszu może się zdarzyć, że beneficjenci programu RnS będą w trudnej sytuacji po zakończeniu dopłat, nawet pomimo tego, że kilka lat temu przy zaciąganiu kredytu mogli być tego świadomi. 8 lat dopłat z pewnością usypia czujność i rozleniwia, dlatego warto w ramach możliwości zastosować się zaleceń, które pojawiły się w przytaczanym wcześniej artykule. Mianowicie, wraz z każdą ratą spróbujcie odkładać na konto oszczędnościowe kwotę zbliżoną do dopłaty jaką wypłaca wam BGK, czyli zazwyczaj 400-500 PLN. Pozwoli to nie tylko oswoić się z myślą o wyższej racie po zakończeniu dopłat, ale też stworzy poduszkę finansową, która nas wspomoże w przyszłości w razie problemów z rodzinnym budżetem. Warto o tym pamiętać zanim będzie za późno, bo jak widać na przykładzie Frankowiczów, na miłosierdzie banków nie ma co liczyć ;-).
Nawet jeśli większa rata nie stanowi dla waszego budżetu dużego wyzwania, to i tak warto teraz odkładać te kilkaset PLN i w przyszłości wykorzystać je aby nadpłacić kredyt i szybciej pozbyć się zadłużenia, zmniejszając jednocześnie ryzyko wyższych stóp procentowych i związanych z tym rosnących kosztów obsługi zadłużenia. Domyślam się, że ciężko będzie się do tego przekonać, gdy praktycznie od 3 lat raty naszych kredytów sukcesywnie maleją, ale wierzcie mi, że to nie będzie trwało wiecznie. Dobrze jest być na taką ewentualność przygotowanym.
 |
| Źródło obrazka |
Pan Mikołaj Fidziński, martwi się przede wszystkim tym, że kredytobiorcy mogą mieć problemy za kilka lat, jak będący dzisiaj na rekordowo niskich poziomach WIBOR wzrośnie, a wraz z nim raty kredytów. Wyliczenia i stress testy możecie sobie przeprowadzić sami przy pomocy mojego już bardzo starego arkusza, który opublikowałem na blogu kilka lat temu. Ja natomiast zajmę się jednym, wydaje mi się dosyć reprezentatywnym przypadkiem.
Załóżmy, że mamy kredyt na 250 000 PLN, na 30 lat wzięty na 100% wartości nieruchomości przy marży 2.5%. Tajemnicą poliszynela jest, że w ramach RnS, marża była nieco wyższa niż w przypadku kredytów bez dopłat w tym samym banku, więc wartość 2,5% nie jest może reprezentatywna, ale na pewno nie nazwałbym jej zawyżoną. Co więcej, jeśli korzystamy z dopłat, to przez te 8 lat bank za żadne skarby nie zgodzi się na obniżenie marży, bo wie, że nie uciekniemy do konkurencji, bo to się zwyczajnie nie opłaca.
Przy takich parametrach kredytu i przy stopie WIBOR3M na poziomie 1,65% (taką wartość mamy dzisiaj), rata kredytu z dopłatą za mieszkanie o powierzchni 60 m2 to około 900 PLN. Bez dopłaty byłoby to nieco ponad 1200 PLN. Z jednej strony niby różnica nie jest duża, 300 PLN, ale z drugiej to rata wyższa aż o 33%. To tak jakby nagle kurs franka skoczył z 3 PLN na 4 PLN (a chyba tak się stało i z tego powodu jest płacz ;-)). Nie trudno sobie też wyobrazić, że za 3 czy 4 lata NBP podniesie stopy procentowe, a wraz z nimi wzrośnie WIBOR. Jeszcze w 2011 roku wynosił on nawet blisko 5%, więc powiedzmy, że wzrośnie do 4,5%, akurat jak skończą się nam dopłaty. Przy takiej wartości rata z dopłatą zamiast 900 PLN, wynosi już 1100 PLN, ale bez dopłat rośnie już do kwoty 1660 PLN.
Sami chyba przyznacie, że 900 PLN, a 1660 PLN to różnica, która może zachwiać nie jednym budżetem domowym. Banki teoretycznie badały zdolność kredytową swoich klientów bez uwzględnienia dopłat, ale sytuacja kredytobiorcy przez 8 lat może się diametralnie zmienić, zarówno na lepsze jak i na gorsze.
Tutaj dochodzimy jednak do kluczowej kwestii, która odróżnia kredytobiorców RnS od Frankowiczów, mianowicie my możemy nasze zadłużenie zrefinansować, bo w przeciwieństwie do Frankowiczów, nasze zadłużenie maleje (stopy procentowe mają wpływ tylko na ratę, a nie na wielkość zadłużenia). Co więcej, nawet jak w dniu zawarcia umowy kredytowej zadłużaliście się na 100% wartości nieruchomości, to po 8 latach LTV jest już znacznie korzystniejsze, bo przecież część kapitału spłaciliście, a wykończone mieszkanie jest więcej warte niż to w stanie deweloperskim. Moim zdaniem wręcz koniecznością jest, aby po zakończeniu dopłat, renegocjować z bankiem wysokość marży, albo udać się do konkurencji, która może nam zaoferować lepsze warunki.
Tylko spadek marży o 1 punkt procentowy, z 2,5% do 1,5% sprawia, że rata bez dopłat przy wartości WIBORu rzędu 4,5% spada do 1500 PLN (z 1660 PLN). Co ciekawe, jeśli niskie stopy procentowe byłyby utrzymane dłużej, to zakładając wynegocjowanie niższej marży i WIBOR 1.65%, rata wzrosłaby zaledwie do około 1070 PLN (z 900 PLN), co nie brzmi już tak strasznie. Do dyspozycji mamy jeszcze jedno rozwiązanie, a mianowicie wydłużenie okresu kredytowania, osobiście tego rozwiązania nie zalecam, ale w trudnej sytuacji po zakończeniu dopłat, może być swego rodzaju kołem ratunkowym, ratującym nasz domowy budżet.
Reasumując, w najgorszym scenariuszu może się zdarzyć, że beneficjenci programu RnS będą w trudnej sytuacji po zakończeniu dopłat, nawet pomimo tego, że kilka lat temu przy zaciąganiu kredytu mogli być tego świadomi. 8 lat dopłat z pewnością usypia czujność i rozleniwia, dlatego warto w ramach możliwości zastosować się zaleceń, które pojawiły się w przytaczanym wcześniej artykule. Mianowicie, wraz z każdą ratą spróbujcie odkładać na konto oszczędnościowe kwotę zbliżoną do dopłaty jaką wypłaca wam BGK, czyli zazwyczaj 400-500 PLN. Pozwoli to nie tylko oswoić się z myślą o wyższej racie po zakończeniu dopłat, ale też stworzy poduszkę finansową, która nas wspomoże w przyszłości w razie problemów z rodzinnym budżetem. Warto o tym pamiętać zanim będzie za późno, bo jak widać na przykładzie Frankowiczów, na miłosierdzie banków nie ma co liczyć ;-).
Nawet jeśli większa rata nie stanowi dla waszego budżetu dużego wyzwania, to i tak warto teraz odkładać te kilkaset PLN i w przyszłości wykorzystać je aby nadpłacić kredyt i szybciej pozbyć się zadłużenia, zmniejszając jednocześnie ryzyko wyższych stóp procentowych i związanych z tym rosnących kosztów obsługi zadłużenia. Domyślam się, że ciężko będzie się do tego przekonać, gdy praktycznie od 3 lat raty naszych kredytów sukcesywnie maleją, ale wierzcie mi, że to nie będzie trwało wiecznie. Dobrze jest być na taką ewentualność przygotowanym.
