Czy MdM się opłaca? Tak, ale...

Mijają dwa tygodnie nowego roku i od tych dwóch tygodni działa program wspomagania ludzi młodych przy zakupie ich pierwszego mieszkania, który obecnie nosi nazwę Mieszkanie dla Młodych (MdM). Oferta banków jest w tej chwili bardzo skromna, bo na czas z podpisaniem umów z BGK wyrobiły się tylko dwa molochy - PKO BP i Pekao, ale jest już co oceniać, szczególnie pod kątem opłacalności zakupu mieszkania przy wykorzystaniu pomocy Państwa, bo jak dobrze wszyscy wiemy, tam gdzie pojawiają się dopłaty, tam też nagle pojawiają się większe koszty.

Zanim do kosztów przejdziemy, warto przytoczyć najważniejsze informacje związane z tym programem. Rząd robi to teraz moim zdaniem lepiej, bo wypłaca dopłatę jednorazowo, pomniejszając tym samym kwotę kredytu jaki zaciągamy z banku i dając nam z miejsca w prezencie przynajmniej 10% mieszkania. Jeśli macie dziecko to dostaniecie 15%, a jeśli w ciągu 5 lat od nabycia nieruchomości urodzi się trzecie i kolejne dziecko, to automatycznie zostanie dokonana nadpłata w wysokości kolejnych 5% wartości nieruchomości. W sumie można zyskać nawet 1/5 wartości mieszkania (a nawet więcej, o tym poniżej). Program jest zarówno dla rodzin, jak i dla singli, którzy nie ukończyli 35 lat (przynajmniej jedno z małżonków). Maksymalnie metraż mieszkania może wynieść 75 m2, a domu 100 m2, (dopłata i tak jest tylko do 50 m2), jeśli jednak rodzina w momencie zakupu ma przynajmniej trójkę dzieci, to może kupić mieszkanie o powierzchni 85 m2 lub 110 metrowy dom. Warto też pamiętać, że przez pierwsze 5 lat nie możemy wynająć ani sprzedać mieszkania, pod groźbą utraty proporcjonalnej części dopłaty (po 1. roku trzeba oddać 80% dopłaty, po 2. - 60%, po 3. - 40% itd.).

Jak to było z Rodziną na Swoim pisałem już wielokrotnie, wpisy znajdziecie pod tagiem RnS i z racji, że program już nie działa (choć nadal obciąża budżet państwa i będzie obciążał przez kolejne 7 lat) nie będę się nad nim rozwodził i robił wielkich porównań, warto tylko zauważyć, że RnS zazwyczaj oznaczało wyższą marżę niż kredyt udzielony na warunkach rynkowych, a także uwiązanie przez 8 lat do banku, który nam go udzielił.

W przypadku MdM to drugie ograniczenie nie występuje, bo dopłatę dostajemy na samym początku i de facto obniża ona nam kwotę kredytu jaką pożyczamy od banku i na tym w zasadzie udział Państwa się kończy. Teoretycznie nic nie stoi na przeszkodzie, aby po kilku miesiącach spłacania rat przenieść kredyt do innego banku na atrakcyjniejszych warunkach, tylko coś mi podpowiada, że w umowach PKO BP i Pekao jest spora prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu, przynajmniej przez pierwsze kilka lat. O tym nikt niestety nie pisał, a ja dostępu do wzorów umów nie mam, jeśli ktoś chciałby się takowym podzielić to bardzo proszę o kontakt.

Niestety jak informują analitycy, kredyty w ramach MdM są też droższe niż te poza tym programem, w PKO BP podobno jest to 0,1 punktu procentowego dodana do marży, w Pekao od 0,2 do 0,3 punktu. Według Expandera dla obu banków jest to około 0,2 punktu, przy czym średnia marża w PKO BP dla kredytu MdM wynosi 1,8%, a w Pekao nawet 2,2%. Comperia natomiast podaje wartości 1,64% dla PKO BP i 1,99% dla Pekao. Oczywiście wiele zależy tutaj od poziomu cross sellingu (czyli ile damy sobie wcisnąć kont, kart kredytowych itd.), naszego LTV czy opłacenia ubezpieczenia.

Zmiennych jest bardzo dużo, bo chociażby PKO BP zachęca do ubezpieczenia od utraty pracy na 4 lata, które kosztuje bagatela 3,25% kwoty kredytu (dla 200 000 to 7000 PLN!!!), które zwalnia z prowizji (standardowo 2% kwoty kredytu) i pozwala na obniżenie marży do 1,2% w pierwszym roku i 1,45% w kolejnych latach. Jednym słowem nawet jeśli MdM pozwoli obejść wymóg wkładu własnego do kredytu (po dopłata będzie takim wkładem) to i tak bez oszczędności nie ma szans na wzięcie tego kredytu, bo Pekao również bierze blisko 2% prowizji. Do końca lutego umowy z BGK w sprawie MdM ma podpisać nawet 15 kolejnych banków, więc konkurencja będzie wtedy z pewnością znacznie większa, a warunki bardziej atrakcyjne.

MdM ma jednak jeszcze jedną, istotną zaletę i przewagę nad programem RnS, kwota dopłaty obliczana jest na bazie wskaźników, a nie ceny metra kwadratowego mieszkania, więc jeśli kupimy tańsze mieszkanie (w przeliczeniu za metr) to dopłata będzie większa bo wyliczona na bazie wskaźnika. Za chwilę do tego przejdziemy na przykładzie z życia wziętym. W przypadku RnS takiej korzyści nie było, bo nawet jak kupiliśmy mieszkanie znacznie tańsze niż określony limit, to państwo dopłacało tylko do ceny jaką faktycznie uiściliśmy deweloperowi.

Nie sposób ocenić ogólnie czy MdM się opłaca, dlatego trzeba wybrać przykład, a najlepiej dwa skrajne. Ja wezmę takie z mojej okolicy, ale każdy może sobie przeliczyć to dla siebie, przygotowałem odpowiednie pliki Excela, które omówię poniżej, najpierw rzeczone przykłady.

Przykład pierwszy jest bardzo korzystny dla MdM, bo gmina ościenna gdańska, w której limit ceny metra kwadratowego to 5171,9 PLN, podczas gdy cena mieszkania to 4112 PLN za metr. Mieszkanie o powierzchni 62 m2 wycenione na nieco ponad 255 000 PLN. Zakładając, że jesteśmy rodziną z dzieckiem i otrzymamy 15% dopłaty, to już na starcie otrzymujemy 38 789 PLN, co stanowi 15,2% wartości mieszkania, ale o powierzchni 62 m2 (gdyby to było 50 m2, to dopłata wyniosłaby prawie 19%). Rata równa takiego kredytu przy marży 2% i WIBOR3M 2,7% wyniesie 1125 PLN. Kredyt bez dopłaty będzie miał jednak niższą marżę, załóżmy na poziomie 1,7% (choć pewnie są i lepsze oferty) i w tym przypadku rata wyniesie 1243 PLN (w praktyce będzie jeszcze mniej, bo od tego roku jest wymóg min. 5% wkładu własnego). Różnica w racie to zatem 118 PLN, przez 360 miesięcy daje to 42 480 PLN, dodając dopłatę, mamy ponad 80 000 PLN zaoszczędzone na całym kredycie. Nawet biorąc pod uwagę konieczność opłacenia prowizji w wysokości 4000 PLN (2% wartości kredytu) i tak MdM wypada bardzo korzystnie.

Drugi przykład rozpatrzymy dla singla, będzie to mieszkanie w Gdańsku o powierzchni niespełna 41 m2 (2 pokoje) wycenione na 225 167 PLN, czyli nieco ponad 5500 PLN za m2. Limit MdM wynosi 5682 PLN. Otrzymamy 10% dopłaty, co w tym przypadku oznacza 23 228 PLN i stanowi 10,3% wartości mieszkania. Parametry kredytu zakładamy identyczne, czyli marża 2%, WIBOR3M 2,7%, bez wkładu własnego poza dopłatą. Rata takiego kredytu na 30 lat wyniesie niespełna 1050 PLN. Jeśli wzięlibyśmy go na warunkach rynkowych, przy marży 1,7% to rata wyniesie 1095 PLN, różnica to raptem 45 PLN, przez 30 lat to 16 200 PLN, wraz z dopłatą zaoszczędzimy niespełna 40 000 PLN. Nadal dużo, ale jak widać dwukrotnie mniej niż w naszym pierwszym przykładzie.

Plik Excela, który pozwoli Wam samodzielnie policzyć ratę kredytu z dopłatą i bez niej, dla różnych marż, a przy tym stworzy też prowizoryczny harmonogram spłat dla kredytu z ratą równą i malejącą, znajdziecie pod tym linkiem (klik), a tutaj wersja w starym formacie .xls. Jak zwykle służę pomocą w razie niejasności, wypełniacie tylko zielone pola według danych jakimi dysponujecie. Limity cenowe znajdziecie bez problemu w sieci, w pierwszym kwartale wyglądają tak:

Źrodło: Wyborcza.biz

Podsumowując, Mieszkanie dla Młodych to korzystne rozwiązanie, ciężko oczekiwać żeby takie nie było jeśli otrzymujmy kilkanaście tysięcy PLN za darmo i nawet pomimo tego, że w jego ramach banki oferują gorsze warunki, to nadal się opłaca. Tym bardziej, że po pewnie maksymalnie 5 latach, możemy kredyt refinansować na korzystniejszych warunkach w innym banku. Jest to też moim zdaniem znacznie lepszy program niż RnS, bo tutaj suma korzyści może sięgnąć nawet 80 000 PLN, a w RnS suma dopłat raczej nigdy nie przekroczyła 50 000 PLN, w zależności od warunków naszego kredytu. Koszt z punktu widzenia budżetu państwa jest w MdM wyraźnie niższy. Taka forma dopłaty premiuje też niższe ceny mieszkań (warto negocjować!) i obniża kwotę kredytu, co samo w sobie jest korzystne dla kredytobiorcy.

Wpis aż tak długi nie miał wyjść, mam nadzieję, że udało się Wam przez niego przekopać i wyciągnęliście jakieś wartościowe informacje. Jak zwykle liczę na komentarze i uwagi :-).

PS. Forbes podaje, że BGK zatwierdziło już 150 wniosków o MdM, a w tym tygodniu umowy podpisano z Getinem, Alior Bankiem, BOŚ Bankiem i bankami spółdzielczymi zrzeszonymi w grupach SGB i PBS.
Udostępnij

Kamil Pieczonka

  • Image
  • Image
  • Image
  • Image
  • Image
    Komentarze
    Komentarze na Facebooku

8 komentarze:

  1. Możesz dodać Excela w starym formacie? :)

    Co do marży kredytów to Pekao daje 1,99% bez względu na wkład własny (sic), natomiast PKO BP uzależnia wysokość marży od wkładu własnego oraz produktów dodatkowych. W zasadzie jedyna opłacalna opcja to zapłacenie tego ubezpieczenia od utraty pracy (3,25%). Te 1,26% różnicy w prowizji między bankami odzyska się w niższych ratach.

    Bez produktów dodatkowych tańszy okaże się Bank Pekao - marża w PKO BP to 2,25%.

    W weekend biorę pod lupę właśnie kredyt w Pekao.

    OdpowiedzUsuń
  2. Prawda, można by to jeszcze policzyć z tym ubezpieczeniem i niższą marżą, ale Forbes podał dzisiaj, że umowy z BGK podpisał już Getin, Alior, BOŚ, SGB i PBS, więc niedługo będzie w czym wybierać, to i warunki powinny być korzystniejsze.


    Excele w starym formacie za chwilę podlinkuje :)

    OdpowiedzUsuń
  3. znowu dają ludziom rybę a nie wędkę, nie obniżą albo zniosą podatki, to wszyscy zyskają, a nie "młodzi", kolejny program ratowania jednych kosztem drugich

    OdpowiedzUsuń
  4. widziałeś Kamil nowe TFI w ofercie skandii? może skrobniesz jakiś artykuł porównujący wyniki historyczne z konkurencją? Pozdr

    OdpowiedzUsuń
  5. Nie widziałem, rzucę okiem, dzięki za info :)

    OdpowiedzUsuń
  6. Każdy socjał jest kosztem jednych, a zyskiem drugich, tak samo służba zdrowia, ZUS itd. Ta pomoc na pewno jest lepsza niż RnS, ale łatwiejszy dostęp do mieszkań jest w interesie nas wszystkich, bo inaczej za 30 lat będziemy mieszkać w wymierającym kraju...

    OdpowiedzUsuń
  7. Następne bonusy za konto:
    http://www.mbank.pl/firmy/promocje/600zl-z-kontem-firmowym/

    OdpowiedzUsuń
  8. wszelkie wątpliwości wyjaśniają ładnie Panie w pko bp. Marża kredytu też wypadła dla mnie atrakcyjnie, polecam odpowiedzić placówki w przypadku wątpliwości.

    OdpowiedzUsuń