Kupujemy mieszkanie - cz. 2 - koszty okołokredytowe

Trwało to nieco dłużej niż zakładałem, ale o to i jest druga część moich obserwacji na temat kupna mieszkania. Ostatni wpis skończyłem na wyborze banku i przygotowaniu odpowiednich dokumentów. Załóżmy, że mamy już wybraną najlepszą ofertę. Nie ma sensu abym podawał dzisiaj, który bank oferuje najlepsze warunki, bo to zmienia się bardzo często i już jutro wpis mógłby przestać być aktualny. Takie teksty zostawmy naszym doradcom, którzy w końcu tym zarabiają na życie.Czyli mamy wybrany bank, prawie na pewno będziemy musieli zapłacić prowizje od udzielonego kredytu. Jest to jeden z pierwszych kosztów jakie musimy ponieść. Owszem można na rynku znaleźć oferty z prowizją 0%, ale mogą być wtedy obwarowane jakimś obowiązkowym ubezpieczeniem lub po prostu bank ma wyższą marże. Warto to wcześniej sobie policzyć, czy czasami płatność prowizji nie będzie dla nas tańsza.

Z własnego doświadczenia mogę powiedzieć, że bywa różnie, np. we wspominanym PKO BP prowizja wynosiła 1.5% (1.8% w OpenFinance), a już w tym samym Open Finance polecano mi kredyt w Noble Banku, gdzie prowizja wynosiła ponad 3%, ale była doliczona do kwoty kredytu, czyli kosztów nie ponosiliśmy na "dzień dobry", ale oczywistym jest, że w ostatecznym rozrachunku oddalibyśmy do banku więcej naszych pieniędzy.

Standardową procedurą jeśli chodzi o ustalenie wysokości marży kredytu jest tzw. cross-selling, czyli bank może nam obniżyć marże jeśli zgodzimy się na wydanie karty kredytowej czy założenie rachunku rozliczeniowego i przelewanie nań swojej wypłaty. Tutaj też wypada policzyć z jakimi kosztami wiążą się te operacje w porównaniu do wysokości naszej miesięcznej raty. Nie są to zazwyczaj wielkie koszty, ale pilnować trzeba się na każdym kroku. Unikałbym również pakowania się w różnego rodzaju programy oszczędnościowe, które wyraźnie obniżają marże ale jak widać na moim przykładzie, tego typu programy to spore opłaty i trzeba naprawdę sporo się starać, aby osiągnąć zadowalającą stopę zwrotu.

Trzecia rzecz na jaką możemy się natknąć to ubezpieczenie niskiego wkładu, dotyczy to tylko tych osób, które transakcje chcą sfinalizować głównie za pieniądze banku, w jakim stopniu, to już zależy od naszego kredytodawcy. W każdym razie przy niskim wkładzie własnym nie unikniemy tego, a sposobów w jaki banku takie ubezpieczenie naliczają jest mnóstwo. Jedne chcą jednorazową składkę np. za 3 lata z góry, inne doliczają ubezpieczenie do każdego kolejnej raty, a jeszcze inne mogą z tego zrezygnować. Wyboru w zasadzie nie mamy, ale dobrze wiedzieć, kiedy wypadnie termin zapłaty kolejnej składki i jeśli to możliwe to może nieco przyśpieszyć spłatę kapitału, aby uniknąć kolejnej raty.

Gdy załatwimy już bank, czas na sfinalizowanie umowy z deweloperem i odbiór mieszkania. W żadnym wypadku nie jest to koniec kosztów jakie musimy ponieść, a na dobrą sprawę to dopiero początek ;-). Sam odbiór to również nie jest prosta sprawa, ale ten temat zostawię raczej na kolejny wpis, choć akurat z finansami nie ma za wiele wspólnego, ale może komuś się przyda. Finalizacja umowy sprowadza się do podpisania jej u notariusza gdzie to my jako nabywcy ponosimy wszystkie koszty, w zależności od wartości mieszkania i notariusza, może to być różna kwota, a ustawa daje tylko maksymalne progi, których notariusze nie mogą przekroczyć. Do tego dochodzą koszty sądowe, założenie ksiąg wieczystych itp. co sprawia, że cała "impreza" kosztuje nas 2000-3000 PLN. To jednak nie koniec, bank wymaga jeszcze ustanowienia hipoteki, możemy to zrobić za pośrednictwem notariusza, a to kolejna, niemała opłata, lub zrobić to samemu.

W tym miejscu warto jeszcze poruszyć temat ubezpieczenia od braku wpisu, tutaj również są różne podejścia w zależności od banku, jedne banki pobierają składkę na ubezpieczenie niezależnie od raty, a inne na czas braku wpisy podnoszą oprocentowanie kredytu. Często ta druga metoda jest znacznie mniej korzystna i warto się tego wystrzegać (sami widzicie ile rzeczy jest do policzenia zanim wybierzecie konkretną ofertę kredytową). Składka zależy oczywiście od wielkości kredytu, ale prawie na pewno będzie to ponad 100 PLN dodatkowo płatne co miesiąc do czasu wpisu do hipoteki banku. Żeby było jeszcze ciekawiej, istnieją kontrowersje kiedy można dokumenty złożyć. Np. PKO BP potrzebuje aktu notarialnego aby przygotować dokumenty do wpisu hipoteki, trwa to kilka dni i dopiero wtedy możemy złożyć wniosek w sądzie. I tak możemy go złożyć mimo braku założenia jeszcze księgi wieczystej (wbrew temu co mówiła nasza Pani notariusz) powołując się na nr aktu notarialnego. Z wypełnieniem dokumentów o wpisie większych problemów nie powinno być, w sądzie można znaleźć wzór jak się to robi, aczkolwiek w sieci znalazłem tylko jeden taki przykład i to po dosyć długi poszukiwaniach. Nawet jeśli robimy to sami, to wpis hipoteki zwykłej i kaucyjnej to kolejne 400 PLN do zapłaty w sądzie.

To jeszcze nie koniec, kupując mieszkanie od dewelopera otrzymujemy fakturę VAT, czyli jesteśmy zwolnieni z podatku od czynności cywilno-prawnych, który musielibyśmy zapłacić przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym od innej osoby fizycznej. Niestety bez wizyty w Urzędzie Skarbowym się nie obejdzie, wspomniany podatek musimy zapłacić od wpisu do hipoteki naszego banku, jest to 0.1% wartości hipoteki zwykłej i 19 zł za hipotekę kaucyjną. Bank wymaga od nas potwierdzenia zapłaty tego podatku.

Założenie księgi wieczystej trwa różnie w zależności od regionu w jakim mieszkamy, zazwyczaj jest to 2-3 miesiące od złożenia dokumentów przez notariusza. Podobnie jest z wpisem o hipotekach do ksiąg wieczystych, dlatego tak istotne jest aby zrobić to jak najszybciej i nie płacić bankowi zbędnych składek z tytułu ubezpieczenia. Powiadomienie o wpisie przyjdzie na adres podany we wniosku, ale to jeszcze nie wszystko. Bank zazwyczaj chce aby wpis w księdze uległ uprawomocnieniu, prawnie jest to 14 dni od daty dostarczenia w przypadku gdy wpis jest robiony przez sędziego i 7 dni gdy przez referenta. Niestety banki mają swoje przepisy i dla nich może to być nawet 30 dni. Dopiero po tym czasie możemy iść do sądu i złożyć wniosek o odpis zwykły z naszej księgo wieczystej, który kosztuje nas kolejne 30 zł. Mogę tutaj pochwalić PKO BP, bo u nich decyduje data wpisu o hipotekach do ksiąg wieczystych, a nie data dostarczenia odpisu, czyli jeśli w międzyczasie zostanie Wam naliczona składka, to bank ją zwróci. Poza tym dostęp do ksiąg ma każdy poprzez strony Ministerstwa Sprawiedliwości i mam nadzieje, że banki zaczną niedługo z tego korzystać.

Szczerze powiedziawszy nie wiem czy jeszcze czego co jest związane bezpośrednio z kredytem nie pominąłem, jeśli tak to na pewno wspomnę o tym w kolejnej części gdzie zajmiemy się kosztami doprowadzenia mieszkania do używalności. Jak widać kupno za własne pieniądze jest znacznie tańsze, nie tylko z powodu jakie musimy zapłacić w banku od kredytu ;-). Liczę na Wasze komentarze, szczególnie te krytyczne i być może własne wrażenia?
Udostępnij

Kamil Pieczonka

  • Image
  • Image
  • Image
  • Image
  • Image
    Komentarze
    Komentarze na Facebooku

5 komentarze:

  1. Zastanawia mnie jedna rzecz, napisałeś że do banku trzeba przynieść zaświadczenie o zarobkach (to jest dla mnie logiczne, to co jest tam napisane będzie miało duży wpływ czy dostaniemy kredyt czy nie), ale co w sytuacji gdy ktoś żyje z oszczędności. Czysto teoretyczna sytuacja: mam około 500 000zl i inwestując je zgarniam 8-10% rocznie. To daje mi średnio 4k miesięcznie, czy mam jakiekolwiek szanse na to, że dostanę kredyt w banku w takiej sytuacji ?

    OdpowiedzUsuń
  2. Nie dość, że dostaniesz kredyt to jeszcze Ci zaoferują inwestycje w jakieś ich fundusze. Do zdolności kredytowej nie wliczają się tylko zarobki, ale ogólna zdolność do spłaty zobowiązań, mają aktywa o wartości większej niż kredyt w każdym banku dostaniesz kredyt, szczególnie jak przyniesiesz te pieniądze do nich ;) ogólnie może to się nieco skomplikować, ale myśle, że żadnych problemów by nie było.

    inna sprawa to zasadność brania kredytu w takim przypadku, 8-10% zysku rocznie to nie taka prosta sprawa ;)

    OdpowiedzUsuń
  3. Oczywiście, że 8-10% zysku rocznie to nie jest takie hop siup, dlatego napisałem, że to tylko tak dla teorii :) Myślę, że może nie było by to takie złe rozwiązanie dla kogoś kto ma takie oszczędności, to prawie jak zjeść ciastko i mieć ciastko.

    OdpowiedzUsuń
  4. Posiadać a nie posiadać 0,5mln to razem milion :) Zastanawiam się czy jak bym np. posiadał 50-100k i chciałbym kupić np. telewizor b.wielki na raty to czy dali by mi je gdybym nawet oficjalnie nie pracował na żadnym etacie ?

    OdpowiedzUsuń
  5. telewizor na raty to jednak inny kaliber ;) tam czasami tylko dowod sprawdzaja ;) na pewno byś dostał kredyt gotowkowy w banku, jesli mialbys tam ulokowane 50-100k ;)

    OdpowiedzUsuń