Nie będę tutaj opisywał jak wybrać mieszkanie i czym się kierować, bo na ten temat napisano już tyle w sieci, a dodatkowo sytuacja w każdym miejscu w kraju różni się na tyle, że stworzenie uniwersalnego tekstu byłoby bardzo trudne. Załóżmy, że już upatrzyliście sobie swoje wymarzone mieszkanie, które być może jeszcze się buduje i jesteście zdecydowani je kupić. Moja spostrzeżenia dotyczą zakupu na rynku pierwotnym, bo właśnie takie mieszkanie zakupiłem osobiście. Zakupy na rynku wtórnym są nieco inne, moim zdaniem nieco trudniejsze bo musicie dopilnować wielu spraw sami, sprawdzić wiarygodność sprzedającego, samemu stworzyć wszelkie umowy, dogadać się w sprawie zadatków/zaliczek i jeszcze pamiętać o uiszczeniu podatku od czynności cywilno-prawnych itd. W każdym razie o tym nie miałem pisać.
Wróćmy zatem do początku, mamy wybrane mieszkanie, wybieramy się do dewelopera, którego nawiasem mówiąc też jest dobrze sprawdzić przed finalizacją zakupu. W czasach Google znalezienie informacji na temat poprzednich inwestycji nie jest trudne, nawet jeśli jest to lokalna firma. Najważniejsze sprawy to jakość budynków, które do tej pory zostały oddane do użytku, ich standard oraz opinie na temat terminowości i uczciwości firmy. Z własnych doświadczeń mogę powiedzieć, że jest z tym chyba więcej niż gorzej. Nie słyszałem jeszcze o firmie budowlanej, która dotrzymuje swoich terminów, tylko na przykładzie mojego mieszkania, miało być oddane do użytku w grudniu 2009, a klucze odebraliśmy dopiero pod koniec kwietnia 2010 i to pewnie tylko dlatego, że taki był maksymalny czas jaki deweloper mógł przedłużyć cały proces w związku z zawartą umową przedwstępną.
Z jakością wykonania jest już różnie, po pierwsze jest kilka stanów deweloperskich, w których oddawane są mieszkania, dobrze dowiedzieć się o tym wcześniej bo może się okazać, że w podobnej cenie jeden deweloper da nam mieszkania z betonowymi posadzkami i gołymi ścianami, a inny w cenie założy białą armaturę w łazienkach czy nawet położy płytki i pomaluje ściany. Ponadto jeśli nasze mieszkanie jeszcze się buduje i chcielibyśmy coś zmienić w jego rozkładzie, to również jest to często możliwe i może zaoszczędzić nam późniejszych kosztów.
Mamy zatem wybrane mieszkanie, powiedzmy, że jego układ nam odpowiada i przyszedł czas podpisania umowy przedwstępnej. To ważny dokument bo określa wiele fundamentalnych kwestii, kiedy mamy zapłacić za mieszkanie, ile, co otrzymujemy razem z mieszkaniem i kiedy otrzymamy klucze. To też doskonała okazja do negocjacji ceny, zanim zaczniemy odwiedzać banki w celu uzyskania kredytu (chyba, że go nie potrzebujemy ;-)). Warto zorientować się jak wygląda sytuacja na naszym rynku mieszkaniowym, bo to określa nam poziom potencjalnej obniżki. Jeśli w pakiecie bierzecie również miejsce postojowe czy garaż, to również warto podyskutować o jakimś rabacie. Dobrą opcją w przypadku kredytu jest również elastyczna data wpłaty czy to pierwszej transzy czy całości kwoty za mieszkanie. Daje to spory komfort psychiczny jeśli jesteśmy zależni od banku, bo te stosują przeróżne sztuczki łącznie z nagłym podwyższeniem marży na kilka dni przed wypłatą czy zmniejszeniem kwoty kredytu (jedna z takich sytuacji opisana jest na blogu Maćka Samcika). Oczywiście nie zawsze takie negocjacje się powiodą ale na pewno warto spróbować. Deweloper powinien również umożliwić podpisaniem umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego u notariusza, wtedy jesteśmy prawnie zabezpieczeni ale nie jest to niezbędne, a generuje dodatkowe koszty. Może to przesada pisząc w tym miejscu o zaufaniu do dewelopera, bo im nigdy nie można ufać, ale problemy z niedopełnieniem warunków umowy sprawiają, że sami możemy z niej również zrezygnować, więc to deweloperowi powinno zależeć na wypełnieniu wszystkich postanowień.
Mamy w takim razie umowę przedwstępną, to możemy udać się do banku po kredyt. Powstaje jednak pytanie do którego? Myślę, że warto w takim momencie (a nawet wcześniej, przed podpisaniem umowy przedwstępnej) udać się do doradcy Open Finance czy Expandera bo co by o nich nie mówić, to na pewno mają bardzo dobre rozeznanie na rynku kredytów, bo to przecież ich praca. Taka wizyta nic nie kosztuje, a daje nam pewien pogląd na to, jaki bank może dać nam najlepsze warunki przy określonych założeniach. Oczywiście doradcy będą nas namawiali często do skorzystania z ich usług, że wszystko zrobią za nas itp. ale nie można zapomnieć, że walczą o prowizje i niekoniecznie według nich najlepsza propozycja, będzie najlepsza dla nas. Podczas mojej wizyty w OF okazało się, że najlepszą ofertę dla mnie będzie miał Noble Bank, należący do tej samej grupy finansowej Leszka Czarneckiego co OF, chociaż oferta ta miała kilka haczyków, o których muszę przyznać doradca dokładnie mnie poinformował. Przy okazji podał mi kilka innych propozycji, bo popularną praktyka jest wysyłanie wniosków kredytowych do 2-3 banków jednocześnie. Mając takie rozeznanie możemy udać się do banku samodzielnie i zobaczyć czy prowizje i marże oferowane nam bezpośrednio w banku nie są niższe niż za pośrednictwem doradcy. Warto również odwiedzić własny bank, gdzie mamy ROR i być może długą historię kredytową, czasami upraszcza to nieco cały proces.
Wniosek do banku poza umową przedwstępną wymaga też szeregu innych dokumentów, jak chociażby zaświadczenia o zarobkach itp. Bank potrzebuje też dokumentów od dewelopera, ale o to nie musimy się przesadnie martwić, bo oni zazwyczaj wiedzą co będzie nam potrzebne i zapewniają jedną kopie potrzebnych dokumentów, w przypadku kilku wniosków konieczne jest ich skopiowanie we własnym zakresie. Wybór najlepszej propozycji banku to dopiero początek faktycznych wydatków, ale ten temat będę kontynuował w kolejnym wpisie, bo jak widać chyba nieco za bardzo się rozpisałem ;-). Gratuluje wszystkim, którzy dotrwali do tego momentu, postaram się abyście na kolejną część nie musieli zbyt długo czekać.
Cześć. Dzięki za linka i miłe słowo :). No i przede wszystkim za wpis na temat, który mnie zainteresował.
OdpowiedzUsuńCo prawda kwestie umowy i formalności mamy już za sobą - mieszkanie już odebrane. Teraz gapimy się na gołe ściany i zastanawiamy się co dalej (i za co) ;). Dlatego już czekam na drugą część wpisu.
Co powiesz na stałą wymianę linkami? Ja Twój blog już dodałem do swojego blogrolla na Metafinansach.
Pozdrawiam!
W drugiej czesci zamierzam sie skupić na kosztach około kredytowych, które na dzień dobry trzeba ponieść, zanim zaczniemy remont, zobacze jak długi wyjdzie tekst, może zaczne też kolejny temat remontu ;)
OdpowiedzUsuńCo do Twojego bloga, już jest dodany :)