Ostatni raz temat kredytów hipotecznych poruszałem ponad rok temu, przy okazji rozpoczęcia programu Mieszkanie dla Młodych, więc najwyższa pora aby nieco ten temat odświeżyć. Nie ulega wątpliwości, że wszystkim kredytobiorcom, którzy zadłużyli się w PLN od kilkunastu miesięcy sytuacja bardzo sprzyja, stopy procentowe mamy na najniższym poziomie w historii, a wiele wskazuje na to, że nie jest to jeszcze koniec obniżek i w marcu RPP zafunduje nam kolejne cięcie, ku rozpaczy posiadaczy lokat ;-).
To, że średnio co 3 miesiące niemal każdemu z nas rata obniża się o kilka PLN nie powinno jednak uśpić naszej czujności, bo jest to świetny okres również na to, aby powalczyć o niższą marżę odsetkową, czyli procent jaki bank zarabia na naszym kredycie. Daleko nam co prawda do lat przed kryzysem, kiedy to marże potrafiły wynosić nawet poniżej 1%, ale z pewnością nie brakuje takich osób, które zadłużały się przy marży powyżej 2%. Szczególnie jeśli korzystaliście z pomocy w ramach programu Rodzina na swoim, to wasza marża z pewnością mocno przekracza 2%.
Dzisiaj bez większych problemów można w banku wynegocjować marżę na poziomie 1,6% albo i niżej, a nasza pozycja negocjacyjna nie jest wcale gorsza. Po pierwsze po X latach spłacania kredytu, LtV (stosunek długu do wartości mieszkania) jest znacznie korzystniejszy niż w dniu, w którym braliście kredyt (mowa oczywiście o kredytach złotowych), po drugie macie już bardzo długą historię spłacania rat, która jeśli jest nienaganna również będzie działała na waszą korzyść. Wreszcie po trzecie banki szukają zysku, więc większość z nich z otwartymi ramionami przyjmie nowego klienta, któremu przy okazji będzie można wcisnąć konto czy kartę kredytową.
Zanim jednak udacie się do innego banku po refinansowanie, warto odwiedzić swój własny i złożyć wniosek o obniżenie marży, przykładowy formularz opublikowałem kilka lat temu, a dzisiaj go odświeżyłem - znajdziecie go pod tym linkiem. Będzie to zazwyczaj korzystniejsze, bo idąc do nowego banku musicie przechodzić przez całą procedurę, z badaniem zdolności kredytowej włącznie, a bardzo prawdopodobne jest też, że bank wciśnie wam dodatkowe ubezpieczenie lub pobierze prowizję w wysokości kilku tysięcy PLN.
Niższa marża zostaje z nami na stałe, a stopy procentowe będą się zmieniać i nikt nie wie, czy za 3-4 lata, nie powrócą do poziomów znacznie wyższych. Dlatego też moim zdaniem, przy niskich stopach warto nadwyżkę, która nam zostaje z racji niższej raty, odkładać na osobne konto oszczędnościowe jako swego rodzaju poduszkę. Jeśli nie przyda się w przyszłości, gdy rata wzrośnie, to zawsze pozwoli nadpłacić kredyt, po to aby go szybciej spłacić. Nadpłaty to też jeden z argumentów za tym, aby walczyć o niższą marżę w swoim banku, bo refinansowanie w innym oznacza zazwyczaj od 2 do 5 lat karencji lub wysokiej prowizji przy jakiejkolwiek nadpłacie.
Jeśli szukacie argumentów dla banku, aby udowodnić, że konkurencja faktycznie daje mniej, to bardzo fajne zestawienie znajdziecie tutaj. Warto zwrócić uwagę, że niektóre banki oferują marżę nawet na poziomie 1,1%, ale po wczytaniu okazuje się, że to promocja tylko przez pierwszy rok. W praktyce ciężko jest znaleźć coś poniżej 1,6%, choć nie mówię, że nie jest to niemożliwe. Z pewnością warto próbować.
Pozostaje jeszcze odpowiedzieć na pytanie, jakie korzyści daje nam obniżenie marży w przeliczeniu na złotówki. Jednej odpowiedzi nie ma, bo każdy ma inne zadłużenie, rozłożone na różną długość i przy innej marży, ale przygotowałem arkusz, w którym możecie sami pobawić się i sprawdzić orientacyjnie o ile spadnie rata. Wypełniacie tylko zielone pola, podając kwotę kredytu, liczbę rat, WIBOR i swoją marżę.
Arkusz stworzy orientacyjny harmonogram spłat. Orientacyjny, bo nie bierze on pod uwagę różnicy w liczbie dni w danym miesiącu, ale w dużym przybliżeniu podaje wysokość raty zarówno w kredytach z ratą malejącą jak i równą. Dla przykładu, jeśli wasza marża to 2.5% i uda się wam ją obniżyć o 0.9 p.p. do 1,6%, to przy kredycie na kwotę 250 000 PLN na 25 lat, wysokość raty spadnie o mniej więcej 125 PLN.
Jest chyba o co powalczyć, prawda?
To, że średnio co 3 miesiące niemal każdemu z nas rata obniża się o kilka PLN nie powinno jednak uśpić naszej czujności, bo jest to świetny okres również na to, aby powalczyć o niższą marżę odsetkową, czyli procent jaki bank zarabia na naszym kredycie. Daleko nam co prawda do lat przed kryzysem, kiedy to marże potrafiły wynosić nawet poniżej 1%, ale z pewnością nie brakuje takich osób, które zadłużały się przy marży powyżej 2%. Szczególnie jeśli korzystaliście z pomocy w ramach programu Rodzina na swoim, to wasza marża z pewnością mocno przekracza 2%.
Dzisiaj bez większych problemów można w banku wynegocjować marżę na poziomie 1,6% albo i niżej, a nasza pozycja negocjacyjna nie jest wcale gorsza. Po pierwsze po X latach spłacania kredytu, LtV (stosunek długu do wartości mieszkania) jest znacznie korzystniejszy niż w dniu, w którym braliście kredyt (mowa oczywiście o kredytach złotowych), po drugie macie już bardzo długą historię spłacania rat, która jeśli jest nienaganna również będzie działała na waszą korzyść. Wreszcie po trzecie banki szukają zysku, więc większość z nich z otwartymi ramionami przyjmie nowego klienta, któremu przy okazji będzie można wcisnąć konto czy kartę kredytową.
Zanim jednak udacie się do innego banku po refinansowanie, warto odwiedzić swój własny i złożyć wniosek o obniżenie marży, przykładowy formularz opublikowałem kilka lat temu, a dzisiaj go odświeżyłem - znajdziecie go pod tym linkiem. Będzie to zazwyczaj korzystniejsze, bo idąc do nowego banku musicie przechodzić przez całą procedurę, z badaniem zdolności kredytowej włącznie, a bardzo prawdopodobne jest też, że bank wciśnie wam dodatkowe ubezpieczenie lub pobierze prowizję w wysokości kilku tysięcy PLN.
Niższa marża zostaje z nami na stałe, a stopy procentowe będą się zmieniać i nikt nie wie, czy za 3-4 lata, nie powrócą do poziomów znacznie wyższych. Dlatego też moim zdaniem, przy niskich stopach warto nadwyżkę, która nam zostaje z racji niższej raty, odkładać na osobne konto oszczędnościowe jako swego rodzaju poduszkę. Jeśli nie przyda się w przyszłości, gdy rata wzrośnie, to zawsze pozwoli nadpłacić kredyt, po to aby go szybciej spłacić. Nadpłaty to też jeden z argumentów za tym, aby walczyć o niższą marżę w swoim banku, bo refinansowanie w innym oznacza zazwyczaj od 2 do 5 lat karencji lub wysokiej prowizji przy jakiejkolwiek nadpłacie.
Jeśli szukacie argumentów dla banku, aby udowodnić, że konkurencja faktycznie daje mniej, to bardzo fajne zestawienie znajdziecie tutaj. Warto zwrócić uwagę, że niektóre banki oferują marżę nawet na poziomie 1,1%, ale po wczytaniu okazuje się, że to promocja tylko przez pierwszy rok. W praktyce ciężko jest znaleźć coś poniżej 1,6%, choć nie mówię, że nie jest to niemożliwe. Z pewnością warto próbować.
Pozostaje jeszcze odpowiedzieć na pytanie, jakie korzyści daje nam obniżenie marży w przeliczeniu na złotówki. Jednej odpowiedzi nie ma, bo każdy ma inne zadłużenie, rozłożone na różną długość i przy innej marży, ale przygotowałem arkusz, w którym możecie sami pobawić się i sprawdzić orientacyjnie o ile spadnie rata. Wypełniacie tylko zielone pola, podając kwotę kredytu, liczbę rat, WIBOR i swoją marżę.
Arkusz stworzy orientacyjny harmonogram spłat. Orientacyjny, bo nie bierze on pod uwagę różnicy w liczbie dni w danym miesiącu, ale w dużym przybliżeniu podaje wysokość raty zarówno w kredytach z ratą malejącą jak i równą. Dla przykładu, jeśli wasza marża to 2.5% i uda się wam ją obniżyć o 0.9 p.p. do 1,6%, to przy kredycie na kwotę 250 000 PLN na 25 lat, wysokość raty spadnie o mniej więcej 125 PLN.
Jest chyba o co powalczyć, prawda?
